在资深征收拆迁维权律师眼里，有一个颠扑不破的真理，那就是，真正高额的拆迁补偿都是谈出来的。所谓谈，就是拆迁人和被拆迁人之间的谈判。谈判，即意味着知己知彼，为什么要谈判，和谁谈判，只有明确了目的，谈判计划才能有针对性地展开。另外，在进入谈判前，还需要对谈判对手即拆迁方的常用手段、拆迁政策、补偿标准的法律依据等了解充分。尤其对于处于弱势的被拆迁人来说，一定要避免信息壁垒造成的认知漏洞对自身权益带来的危害。那么，征收拆迁过程中，如何将谈判落实到拆迁利益最大化的实践中去呢？
一、正确认识拆迁--为什么要谈判？
征收拆迁类维权案件与其他案件有一些不同。行政诉讼中，我们往往以提高被拆迁人的补偿为第一要义，之所以提起行政诉讼或复议，终极目的还是在创造一个双方平等沟通的平台，而法院，就是这样一个相对公平的定争止纷的平台。因此，对于资深维权律师来说，赢得诉讼并不是他们的最终目的，如何通过谈判将拆迁利益最大化才是他们的追求。
有的人就会问，既然谈判就能拿到高额补偿，那我自己去谈不就行了吗？还请律师干嘛呀？！是的，被拆迁人完全可以自己去谈判，毕竟拆迁方也不是因为律师的身份问题才给出高额补偿的。关键在于如何获得谈判筹码，如何利用谈判筹码。这就要求当事人对案件所在区域的拆迁模式、流程有着通体了解。基于这种认识，才能够对协商空间有多大形成准确判断。而只有了解了协商空间的大小，才能够做到战略安排谈判步骤与策略，有的放矢，这就是谈判的核心，也是律师的专业所在。
任何一项谈判，都是利益对垒双方博弈的结果，哪一方掌握的筹码多，这一方胜出的概率就越大。具体就拆迁谈判来说，拆迁户一方的筹码原本只有保住房屋这一项，但如果对拆迁法律规范及尝试了解通透的话，则能够审视拆迁项目的合法性，在发现违法点的时候及时将其转化为新的谈判筹码，达到拆迁人与被拆迁人的谈判地位的相对均衡。在这个基础之上，善用法律的各种方法与措施，就能够进一步将筹码运用得淋漓尽致，取得理想的谈判结果。
二、正确认识补偿--什么标准才合理？
这是谈判的最基础工作，恰又是难度最大的一件事，要求过高，脱离实际，必将适得其反；要求过低，担心吃亏还被别人笑。所以，选则一个最好方案和底线很关键，这就看被拆迁人是否熟悉拆迁法律和房屋评估知识，如房产为居住，市场价值50万，加上搬迁费、过渡费等55万，这就是谈判尺码，上下浮动，货币补偿或价值相等的房产调换均可。对于一些复杂的，如面积争议、住改商价值认定、违章建筑等问题尽量作出对自己有利的认识追求更大利益，适当时候再让步靠笼。拆迁人尤其是商业开发的拆迁，他们希望被拆迁人早日拆迁，不愿作过多纠缠，通常在非原则性问题上，还是愿意让步，所以灵活掌握谈判中让步和坚持的火候。就像琴弦一样，松了弹不成曲子，紧了就会拉断。
有些被拆迁人漫天要价，提出不满足要求就是不拆，一拖再拖，非要逼拆迁人动用法院力量达到拆迁目的，要知道有时候地方政府为了实现目的是不惜违法强拆的，所以维权实维护合法权益，决不能漫天要价，在双方差距不太大时，要懂得适当的让步。
三、正确认识拆迁方--谈判对手是谁？
谈判中有一半左右的时间要听对方说话。常言说“锣鼓听声，听话听音”。会不会倾听？能不能听出对方的“音”？听了能不能做出正确地分析和判断？能不能找出对方的“软筋”或“破绽”？从而拿出应对的策略，这些都是能不能实现谈判目的的关键。所以，高明谈判者不仅善于倾听，还善于在不显山露水的情形下，启发对方多多地说。详细地说。最好把他们要说的话、想说的话尽量地都说出来。在对方说的时候，不要打断对方，不要怕“冷场”。在对方有一种“言多有失”的警觉时，要尽力地“谆谆善诱”。还要尽量判断出对方真实意图和水份。然后根据自己方面的原则立场，拿出一套应对的谋略。同时，还要随着对方策略的转换而转换，或者是设法把对方思路引向自己的策略中来。这样才能谈笑风声之中，掌握谈判的主动权。
在这里特别提示：谈判是讲砝码的，作为老百姓唯一的砝码就是法律，用好法律这把剑是保障合理补偿的重要砝码，在拆迁的整个过程，即使进入了最终协商阶段，都不要放弃法律及法律救济手段。
四、控制情绪，理性维权
大多数情况下，拆迁方都会主动给出名目众多的“补偿”，这些优惠政策看似诱人，其实“羊毛出在羊身上”。在经验丰富的律师看来，这只是一种“以奖励促拆迁”的快速拆迁手段。因为按照征收补偿条例的规定，正常的补偿总量是固定的，如果把其中一部分用于促进搬迁的补偿，那正常给出的部分十有八九会被压缩。这就要求广大的被拆迁人提高辨别能力，增强维权意识，理性对待拆迁方给出的各种表面上的、尤其是口头上的优惠政策。
除了在认识上要保持理性，行动上也要避免情绪过激。尤其是在谈判的时候，只要把自己的房子的价值计算好，把相关法律掌握好，做到心中有数即可。如对方诚心协商可以协商价格，若对方根本无意协商则可以尽快采取法律救济手段。
维权过激，达不到提高补偿的目的不说，甚至可能因违反治安管理等相关法规受到相应处罚，得不偿失。在这里，正山律师提醒大家，与拆迁方的谈判会是个艰难的过程，但无论谈到哪个阶段，遇到何种情况，一定不能情绪激动，口不择言，否则，谈判就很难维系下去了。
律师建议
总而言之，拆迁谈判与其他谈判有着共通之处，其中的谈判技巧也是从常规的谈判技巧和方式中衍化而来的。对于被拆迁户而言，谈判即要做好先期的准备工作要详细了解有关于除权补偿和安置的相关法律和政策，在谈判中掌控主动地位，善于使用谈判技巧，抓住细节，做到心中有数，进退有度，保护自己的合法权益不受损害。
但是，由于拆迁中双方主体的不平等，拆迁户在谈判中很难获取优势甚至难以有平等的地位，在进行拆迁谈判前或者谈判陷入僵局的时候，尽早委托专业拆迁律师协助处理拆迁纠纷，能更好的保障自身权益，少走弯路，避免不必要的损失，争取到合法合理的拆迁补偿。
上海动迁律师