“住改非”是指国有或集体所有的土地上的住宅利用其沿街的地理位置优势，改变自己的住宅为商铺进行经营。在拆迁过程中，虽然被拆迁房屋所有权证上标明的用途为住宅，但其依法取得了营业执照、税务登记证等经营手续，且被认定属于非住宅房屋的，被拆迁人便可以向拆迁人主张房屋拆迁补偿款与停产停业综合补助费的双向补偿，并要求按照经营用途提高补偿标准。那么，“住改非”房屋在拆迁过程中如何认定和补偿呢？
一、“住改非”如何认定
我国房屋按用途大体上可分为“住宅”和“非住宅”，住宅仅供居住，非住宅可以用于进行经营活动。“住改非”其实就是指个人的住宅性质的房屋，由于地理位置优越，将其转变为非住宅，用于生产、经营、办公，同时申请营业执照，进行税务登记并且依法纳税。“住改非”的房屋一般都是临街或者处于人流量大的地区，通常地理位置优越。
“住改非”是法律允许的，但在土地征收中，被征收房屋能否被认定为是“住改非”还要参考以下几个方面：
1. 纳税凭证。纳税凭证可以说明从事生产经营活动的住房一直在从事生产经营；
2. 租赁协议。房主将房屋出租与他人，应提供租赁协议，相关收据、票据；
3. 营业执照、税务登记证、卫生许可证等；
4. 经营时间；
5. 房屋实际使用状况。
由以上几个方面可了解房屋实际的经营状况，判断经营状况是否属实，并且由此认定被征收房屋是否为“住改非”房屋。
二、“住改非”如何补偿
目前，关于“住改商”房屋的拆迁补偿，法律并没有明确的规定，各地实行的政策也不同。实践中，大体有以下几种补偿方式：
（1）按照住宅和商业用房的加权平均值予以确定。因为住宅和非住宅的补偿标准不同，因此综合考虑住宅与非住宅的情况确定一个征收补偿标准予以补偿。
（2）按照商业用房和住宅分别补偿。将住宅和店面分开，住宅部门仍按照住宅进行补偿，经营部分也就是店面部分按照商业用房进行补偿。
（3）直接按照商业用房进行补偿。如果住宅和商铺混为一谈，无法区分的，有些地区在早期为保证被拆迁人的利益，采用统一适用商业用房的补偿标准。
（4）按时间对房屋进行划分。规定在超过一定年限的房屋按照商业用房补偿，低于一定年限的房屋按照住宅补偿。
（5）综合考虑多种因素进行估价补偿。
律师建议
综上所述，“住改非”房屋的补偿是因地各异，各地有相应的补偿计算标准。但总体来说，还是要遵守“保证不能降低被拆迁人员的生活水平”的原则。同时，与纯住宅的房屋相比，拆迁方还是要考虑到“住改商”房屋的经营用途，就合法取得营业执照的被拆迁人，给予一定的生产经营补偿。
上海动迁律师