裁判要旨：
原、被告及第三人签订上述协议，仅约定原告、第三人李某2向被告购买200平方米的安置面积，未确定实际的房屋，且在被告获得安置房屋后，被告与原告、第三人之间并不签订房屋买卖合同，而由实际买受人与安置房屋认购人之间进行交易，通过上述方式将一套房屋应当进行的两次交易变为一次交易，且从200平方米的安置面积看，被告方某应获得两套安置房屋，故原告、第三人李某2与被告签订安置面积转让协议的行为即规避了限购政策，又损害了国家的税收利益，故上述合同应属无效
赵某2与赵某1等房屋买卖合同纠纷民事一审案件民事判决书
上海市松江区人民法院（2021）沪0117民初*****号2022-03-16
当事人
原告:赵某2，男，****年**月**日出生，汉族，住上海市**区。
被告:周某某，男，****年**月**日出生，汉族，住上海市**区。
被告:赵某1，女，****年**月**日出生，汉族，住上海市**区。
上述两被告共同委托诉讼代理人:周黎清，系两被告之子，住同被告。
第三人:李某2，男，****年**月**日出生，汉族，住上海市**区。
第三人:朱某某，男，****年**月**日出生，汉族，住上海市**区。
审理经过
原告赵某2与被告周某某、赵某1房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年11月15日立案受理后，依法适用简易程序。本案于2021年11月26日追加李某2为本案第三人参加诉讼，于2021年12月7日首次公开开庭进行了审理。后因案情审理需要，本案2021年12月27日追加朱某某为本案第三人参加诉讼。本案于2022年1月13日、2022年3月11日公开开庭进行了审理。原告赵某2的委托诉讼代理人陈怡婷、被告周某某、赵某1的共同委托诉讼代理人周黎清、第三人李某2三次均到庭参加诉讼，原告赵某2、第三人朱某某到庭参加了第二、三次庭审。本案现已审理终结。
原告诉称
原告赵某2向本院提出诉讼请求:一、解除原、被告于2016年9月5日签订的《安置面积转让协议》;二、被告返还原告625，000元;三、被告支付原告违约金2，175，000元。事实和理由:2016年9月5日，原告、第三人李某2与被告周某某、赵某1签订《安置面积转让协议》一份，约定两被告将**区XX镇XX村XX号的动迁安置面积200平方米出售给原告和第三人李某2，总价款1，250，000元。原告与第三人李某2各出资625，000元。2016年9月5日，原告、第三人李某2向被告周某某支付上述款项。之后，第三人朱某某即本案的中介(原、被告均认识)，称有下家愿意购买该房屋，把房某某给他，之后被告周某某会将卖房款支付给原告，但未告知原告具体金额。原告将某被告周某某和第三人朱某某后，原告多次向被告周某某、第三人朱某某讨要款项，但两人均置之不理。原告询问第三人李某2，李某2称被告已经将卖房款的一半转入其账户，并且不同意一起起诉。原告认为，被告的行为已经严重侵犯到了原告的合法权益，对原告造成了财产损失，故涉诉。
被告辩称
被告周某某、赵某1辩称:整个买卖的过程从未与原告碰过面，均系与第三人朱某某接触，朱某某是实际的买受人，200平方米安置面积拿到房子后卖给了案外人，获得房款2，600，000元，其中1，800，000元用于支付本案合同的退还款项，本案所涉的1，250，000元已经全部退还给对方当事人，不同意支付违约金。
第三人称
第三人李某2述称:合同款625，000元已经收到，另收到被告给付的275，000元，该275，000元是赚取的房屋出卖的差价。整个买卖的过程均系由原告、第三人李某2、朱某某讨论决定，朱某某系李某2一方的投资人之一，同时亦是中介业务的经手人。之后第三人李某2又述称实际收到被告给付的920，000元，除返还的625，000元，其余款项系因涉案房屋的购房款系由第三人李某2给付开发商，故由被告支付第三人李某2的出资款。
第三人朱某某述称:《安置面积转让协议》的买受人除原告、第三人李某2以外，还有曹某、周某、丁某、顾某、邢某、第三人朱某某等投资人，原告、曹某、周某、丁某等系同一利益集团，由原告作为合同签订人，朱某某、顾某、邢某系同一利益集团，由第三人李某2作为合同签订人。2019年，被告由其自周黎清把获得的动迁安置房屋卖给案外人，所得款项均交由第三人朱某某处理。由于曹某、丁某等实际出资人均欠第三人朱某某欠款，故朱某某直接将应付款抵消了，第三人认为《安置面积转让协议》已经解除，款项已经结算完毕。若对于原告个人有尚未结清的款项，则同意由第三人朱某某支付，但其仅同意返还原告个人的投资款200，000元。
本院查明
本院经审理认定事实如下:2014年11月19日，被告周某某作为户某与案外人签订动迁协议，原属被告的XX镇XX村XX号被动迁，共获得动迁安置面积平方304.42米。
2016年9月5日，原告、第三人李某2(乙方)、被告周某某、赵某1(甲方)签订《安置面积转让协议》，约定，甲方自愿将XX镇XX村XX号动迁安置面积200平方米(XX房XX房型面积为准多补少退)出售给乙方，总价为净到手1，250，000元，房屋未定。购房款由购房人直接付到上海XX有限公司。如甲方终止购房合同要收回该安置面积时，则必须赔偿购房人按收回时该安置面积市场价的贰倍作赔偿。备注:1、甲方(包括继承人)承诺，甲方在出售该动迁安置面积时，已与该房屋有关的共有人、同住人协商一致，该动迁安置面积出售后共有人同住人再提出异议的，甲方愿承担一切责任。(本合同所称的共有人包括共同共有人、按份共有人和隐性共有人);2、因甲方出售的动迁安置面积所购的房屋是动迁安置房，在签订本承诺书时尚不具备产权登记转让的条件，如今后根据国家和本市相关政策规定，可具备产权登记转让条件时(可以办理甲方产证，甲方按规定配合乙方办理好产证，并在政策允许可以过户的规定时间内过户于购房人名下)，甲方与共有人、同住人同意无偿、无条件配合购房人将该房屋的完整产权转移过户到购房人名下，(甲方如到时不能按时办理产证及过户，每天按当时总房价2%做赔偿。如甲方到时拒绝办理产权过户，按当时安置面积市场价的贰倍作赔偿)。如碰到政府拆迁所享受的一切权利和义务及经济赔偿属购房人所有，与甲方无关。双方还补充约定:如乙方将此房屋安置面积出售或转让价格与甲方无关。甲方必须无条件配合乙方办理并出示有关的证件其中包括财产共有人的有关证件(身份证、户口本)且不收取任何费用。在此期间如甲方将此安置面积另出售给他人，视为甲方违约，违约赔偿，按安置面积市场***********。付款方式:乙方于2016年9月5日支付甲方1，250，000元。
该协议签定后，原告于2016年9月5日支付被告625，000元。第三人李某2于2016年9月5日支付被告625，000元。
2018年10月12日，被告周某某实际取得安置房一套，地址为**区XX路XX弄XX号XX室，面积132.97平方米，购买价271，258.80元。该款项由被告周某某支付于开发商上海XX有限公司。2019年8月19日，被告周某某又取得安置房一套，地址为**区XX镇XX公路XX弄XX苑XX号XX室，面积79.52平方米。该户另获得的安置房为**区佘山镇秋潭路155弄4幢7号701室，面积92.23平方米，但尚未办理交房手续。
2019年1月16日，被告周某某与案外人郁某、胡某签订房地产买卖合同，约定案外人向周某某购买**区XX路XX弄XX号XX室房屋，网签协议的价格为4，100，000元，首付1，500，000元，贷款2，600，000元。诉讼中，当事人表示实际成交价为2，600，000元。2019年1月16日，案外人郁某、胡某以贷款方式向被告周某某尾号为3979的农业银行账户支付2，600，000元。
2019年1月17日，被告周某某尾号为3979的农业银行账户转账支付案外人沈某1，000，000元、支付案外人钱某350，000元、第三人李某2920，000元、第三人朱某某330，000元。诉讼中，被告周某某表示:支付沈某款项系用于归还沈某的借款，支付钱某的款项亦是用于归还被告向钱某的借款，与本案无关联性。第三人李某2确认其收到的920，000元系本案合同款，第三人朱某某表示其收到的330，000元系其个人向周某某的借款。
诉讼中，原、被告、第三人均确认本案所涉的安置面积转让协议，在被告实际获得安置房屋后，原、被告之间不需再另行签订房屋买卖合同，只需在实际购房人与被告之间签订房屋买卖合同。
本院认为
另查明，原告在诉讼中表示，若本案所涉的安置面积转让协议被法院认定为无效合同，则原告要求在本案中处理合同无效的合同款项。
以上事实，有安置面积转让协议、情况说明、出售合同、不动产登记簿、银行交易明细、征收补偿协议、业务回单、发票、配套商品房供应单、承诺书及当事人陈述等证据证实。
本院认为，本案的争议焦点为:一、当事人于2016年9月5日签订的《安置面积转让协议》的合同效力;二、若有合同款项结算，则结算方式如何。
争议焦点一，当事人于2016年9月5日签订的《安置面积转让协议》的合同效力。根据1999年《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项的规定:“有下列情形之一的，合同无效:……(三)以合法形式掩盖非法目的。”本院认为，原、被告及第三人签订上述协议，仅约定原告、第三人李某2向被告购买200平方米的安置面积，未确定实际的房屋，且在被告获得安置房屋后，被告与原告、第三人之间并不签订房屋买卖合同，而由实际买受人与安置房屋认购人之间进行交易，通过上述方式将一套房屋应当进行的两次交易变为一次交易，且从200平方米的安置面积看，被告方某应获得两套安置房屋，故原告、第三人李某2与被告签订安置面积转让协议的行为即规避了限购政策，又损害了国家的税收利益，故上述合同应属无效。
争议焦点二，合同无效后，合同所涉款项如何结算。根据1999年《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定:“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”本案中，签订安置面积转让协议后，原告、第三人李某2各给付了被告625，000元，合计1，250，000元。从被告的银行交易明细看，被告周某某已返还了合同买受人之一即第三人李某2920，000元(第三人李某2辩称920，000元中有部分款项系第三人代被告支付给开发商的房款，但第三人李某2并未提供证据予以证明，本院难以采信)。对于余款330，000元，本院认为，由于买受人即原告与第三人李某2之间并未明确约定双方该合同款项系按份所有，尤其是买受人亦未向被告披露买受人对该合同款项系按份所有，故该该合同的剩余款项330，000元，应由被告返还原告(买受人之间则另行结算)。被告在2019年1月17日转账支付给第三人朱某某330，000元，因第三人朱某某非安置面积转让协议的合同当事人，且其在诉讼中表示上述款项系其向被告的借款，故被告仍应承担合同无效后的还款责任。被告与第三人朱某某的债权债务关系，应另行处理。
据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定以及1999年《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项、第五十八条的规定，判决如下:
裁判结果
一、被告周某某、赵某1于本判决生效之日起十日返还原告赵某2购房款330，000元;
二、驳回原告赵某2的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费34，250元，减半收取17，125元，由原告赵某2负担14，000元(已付)，被告周某某、赵某1负担3，125元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判人员
审判员 姚某某
书记员 夏某某
相关法律条文
附:相关法律条文
一、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》
第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。
民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。
民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。
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